건축물대장 열람하는 법 — 세움터에서 발급받는 순서와 대장에 적힌 것 (면적·용도·사용승인일)
건축물대장은 무엇이고 등기부등본과 어떻게 다른가
건축물대장은 시·군·구청이 건물마다 만들어 보관하는 공식 장부입니다. 건물을 다 짓고 사용승인을 받으면 그때 만들어지고, 이후 증축·용도변경·소유자 변경이 있을 때마다 고쳐 적습니다. 그 건물이 얼마나 크고(면적), 무엇으로 지었고(구조), 무엇에 쓰는 건물이고(용도), 언제 완성됐는지(사용승인일)가 여기에 있습니다.
등기부등본은 다른 장부입니다. 법원 등기소가 관리하고, 그 부동산이 누구 것이며 어떤 담보가 걸려 있는지를 적습니다. 즉 "누구 것인가, 빚이 걸려 있나"는 등기부등본, "어떤 건물인가"는 건축물대장입니다. 등기부등본의 건물 표시는 대장을 보고 옮겨 적은 것이라, 두 장부의 면적이 다르면 대장 쪽이 현황의 원본입니다. 등기부등본을 떼는 법은 등기부등본 열람·발급 글에 따로 정리했습니다.
세움터에서 발급받는 순서
건축물대장은 건축행정시스템 세움터에서 무료로 열람·발급합니다. 소유자가 아니어도 주소만 알면 됩니다. 백호의 회계 실무 조회 사이트 모음에 링크를 두었고, 순서는 이렇습니다.
- 첫 화면 아래쪽의 ‘건축물대장 및 건축물현황도 발급’에서 ‘건축물대장 발급’을 고릅니다. 메뉴로는 ‘민원서비스’ → ‘발급서비스’ → ‘건축물대장발급’입니다.
- ‘발급서비스’ 화면에서 ‘회원 발급’ 또는 ‘비회원 발급’을 고르고 ‘로그인 하기’를 누릅니다. 회원은 아이디·비밀번호나 공동인증서로 들어갑니다. 비회원은 개인정보 동의 뒤 이름과 연락처 같은 정보를 넣으면 되고, 출력이 끝나면 자동으로 로그아웃됩니다. 한 번 뗄 일이면 비회원으로 충분합니다.
- 주소로 건물을 찾고 대장 종류를 고른 뒤 발급합니다. 화면에서 바로 보거나 PDF 로 저장·출력할 수 있고, 요금은 없습니다.
같은 대장을 정부24 에서도 발급받을 수 있습니다. 어느 쪽이든 나오는 서류는 같습니다.
다섯 가지 대장 중 무엇을 떼나
발급 화면에서 대장 종류를 고르게 됩니다. 건물의 소유 형태에 따라 맞는 것이 다릅니다.
- 일반건축물대장 — 한 대지에 건물 하나를 통째로 소유할 때. 단독 사옥·공장·창고가 여기입니다.
- 총괄표제부 — 한 대지에 건물이 여러 동일 때 전체를 묶어 보여 주는 표지입니다. 공장 단지처럼 동이 여럿이면 총괄표제부에 전체가, 동별 대장에 각 동이 나옵니다.
- 표제부(집합건축물) — 아파트·오피스텔·상가처럼 호수마다 소유자가 다른 건물의 건물 전체(동) 정보입니다.
- 전유부 — 그 집합건물 가운데 우리 호실 하나의 정보입니다. 전용면적과 공용면적이 여기 나옵니다.
- 다가구주택 — 다가구주택 전용입니다.
회사 사옥을 통째로 갖고 있으면 일반건축물대장, 상가 건물의 한 호실을 갖고 있으면 전유부(건물 전체 정보가 필요하면 표제부까지)를 뗍니다.
대장에 적힌 것 — 결산과 평가에서 쓰는 칸
대장의 첫 장에는 대지위치와 지번, 대지면적·연면적·건축면적, 건폐율·용적률, 주구조(철근콘크리트조 등), 주용도(업무시설·공장·근린생활시설 등), 층수, 사용승인일이 있고, 그 아래 소유자 현황과 변동사항이 이어집니다. 위반건축물이면 대장 위쪽에 그 표시가 찍힙니다.
이 칸들이 실무에서 쓰이는 자리는 이렇습니다.
감가상각. 사용승인일은 건물이 언제 완성됐는지의 공식 기록이라 신축 건물의 상각 시작 시점을 뒷받침하고, 구조는 상각 기간(내용연수)을 정하는 기준이 됩니다. 철근콘크리트 건물과 경량 철골 건물은 세법이 정한 내용연수가 다릅니다.
주식 평가의 순자산. 세법은 회사가 가진 건물을 종류에 따라 다르게 평가합니다. 주택은 공시가격, 오피스텔과 상업용 건물은 국세청이 땅과 건물을 묶어 고시한 가격, 그 밖의 건물은 국세청이 신축가격·구조·용도·위치·신축연도를 반영해 고시하는 건물 기준시가입니다. 어느 방식인지가 대장의 용도에서 갈리고, 기준시가를 계산하는 데 들어가는 면적·구조·용도·사용승인일이 전부 대장의 칸입니다. 공시가격과 기준시가를 찾는 순서는 공시가격 조회 글에 있습니다.
실사와 감사 대응. 장부의 건물 면적과 대장의 면적이 맞는지, 증축분이 장부에 있는지, 위반건축물 표시가 있는지는 감사인과 매수인이 먼저 보는 항목입니다. 대장은 건물의 값을 말해 주는 서류가 아니라 어떤 건물인지를 말해 주는 서류이고, 값은 위의 공시가격·기준시가에서 옵니다.
전문가 노트 건축법 제38조 제1항은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 사용승인서를 내준 경우 등에 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 구조내력에 관한 정보를 적어 보관하고 지속적으로 정비하도록 하며, 제3항은 서식·기재 내용·기재 절차를 국토교통부령으로 정합니다.
상속세 및 증여세법 제61조 제1항은 부동산의 평가를 토지는 개별공시지가(제1호), 건물은 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액(제2호), 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액(제3호), 주택은 개별주택가격 및 공동주택가격(제4호)으로 정합니다.
정리
- 건축물대장은 시·군·구청이 건물마다 보관하는 장부로 면적·구조·용도·층수·사용승인일이 있고, 소유권과 담보는 등기부등본에 있다
- 세움터 첫 화면 ‘건축물대장 및 건축물현황도 발급’ → ‘건축물대장 발급’에서 회원 또는 비회원으로 무료 발급하며, 정부24 에서도 같은 대장이 나온다
- 통째 소유한 건물은 일반건축물대장, 집합건물의 한 호실은 전유부를 뗀다
- 사용승인일과 구조는 감가상각의 근거가 되고, 용도·면적·구조·사용승인일은 세법이 건물을 평가하는 방식과 기준시가 계산의 재료가 된다
- 대장에 건물의 값은 없다 — 값은 공시가격과 국세청 기준시가에서 온다
더 궁금하실 만한 질문들
Q. 건축물대장에 건물 값이 나오나요?
나오지 않습니다. 대장은 건물의 현황을 적는 장부입니다. 값은 주택이면 부동산공시가격 알리미의 공시가격, 그 밖의 건물이면 국세청 홈택스의 기준시가에서 찾고, 그때 대장의 면적·구조·용도·사용승인일을 넣게 됩니다.
Q. 등기부등본의 면적과 대장의 면적이 다릅니다.
대장이 현황의 원본입니다. 증축이나 용도변경 뒤 대장은 고쳐졌는데 등기의 건물 표시 변경등기를 하지 않으면 등기부에는 옛 면적이 남습니다. 장부와 대조할 때는 대장 면적을 기준으로 두고, 등기부는 소유권과 담보를 보는 데 씁니다.
Q. 회원가입 없이도 뗄 수 있나요?
‘비회원 발급’으로 됩니다. 개인정보 동의와 이름·연락처 입력을 거치고, 출력이 끝나면 자동 로그아웃됩니다. 자주 뗄 일이 있으면 회원으로 들어가는 편이 빠릅니다.
Q. 회사가 빌려 쓰는 건물의 대장도 뗄 수 있나요?
됩니다. 건축물대장은 소유자가 아니어도 주소만 알면 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 임차한 사무실의 용도가 장부에 적은 용도와 맞는지 볼 때 그렇게 씁니다.