공시지가·공동주택가격 조회하는 법 — 부동산공시가격 알리미, 그리고 시세와 다른 이유
공시가격이란 무엇인가
공시가격은 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 땅과 집의 가격을 조사해 발표하는 값입니다. 재산세와 종합부동산세는 이 값에 세율을 곱해 매기고, 건강보험료 산정에도 쓰이며, 상속세와 증여세에서는 실제 거래가격 같은 시가가 없을 때 이 값으로 부동산을 평가합니다. 회사가 가진 땅과 건물을 세법 기준으로 얼마로 잡을지 정할 때 첫 번째로 찾아보는 숫자입니다.
하나 먼저 알아 둘 것은, 공시가격이 실제로 사고팔리는 시세와는 다른 값이라는 점입니다. 왜 다른지는 아래에서 따로 다루고, 우선 어디서 어떻게 찾는지부터 봅니다.
세 가지 이름 — 무엇을 찾을지 먼저 정한다
공시가격은 부동산 종류에 따라 이름이 다르고, 정하는 곳도 다릅니다. 알리미 첫 화면에서 종류를 골라야 하므로 이것부터 맞춥니다.
- 땅 → 개별공시지가. 시장·군수·구청장이 매년 5월 31일까지 정해 공시합니다. 주의할 점은 이 값이 1제곱미터당 가격이라는 것입니다. 땅 전체의 값은 여기에 면적을 곱해야 나옵니다.
- 단독주택(다가구 포함) → 개별주택가격. 역시 시장·군수·구청장이 매년 4월 30일까지 공시합니다. 땅과 건물을 합친 집 한 채의 값입니다.
- 아파트·연립·다세대 → 공동주택가격. 국토교통부가 한국부동산원에 조사를 맡겨 매년 4월 30일까지 공시합니다. 호수별로 나오고, 대지 지분까지 포함한 값입니다.
"표준지공시지가"와 "표준주택가격"도 같은 화면에 있는데, 이것은 정부가 기준으로 삼는 표본 땅과 집의 가격입니다. 우리 땅이 표본으로 뽑힌 표준지가 아니라면 볼 일이 없고, 표준지로 뽑힌 땅이라면 그 표준지공시지가가 곧 개별공시지가입니다.
전문가 노트 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항은 시장·군수·구청장이 매년 공시기준일 현재 개별토지의 "단위면적당 가격"을 개별공시지가로 결정·공시하도록 하고, 제2항은 표준지로 선정된 토지는 그 표준지공시지가를 개별공시지가로 봅니다. 제17조는 개별주택가격을, 제18조는 공동주택가격을 같은 구조로 정합니다. 같은 법 시행령 제3조는 공시기준일을 1월 1일로, 제21조·제38조·제43조는 공시 기한을 각각 5월 31일(개별공시지가)·4월 30일(개별주택가격·공동주택가격)로 정합니다.
부동산공시가격 알리미에서 찾는 순서
국토교통부와 한국부동산원이 함께 운영하는 사이트이고, 로그인 없이 무료로 볼 수 있습니다. 백호의 회계 실무 조회 사이트 모음에 링크를 정리해 두었습니다.
- 첫 화면에서 종류를 고릅니다. 아파트·연립·다세대는 ‘공동주택 공시가격’, 단독주택은 ‘개별주택 공시가격’, 땅은 ‘개별지 공시지가’ 카드의 ‘열람하기’를 누릅니다. 위에서 정한 이름이 그대로 카드 이름입니다.
- 주소로 찾습니다. 시·도와 시·군·구를 고른 뒤 주소를 넣어 검색합니다. 공동주택은 도로명 주소·단지명·지번 중 아무거나로 찾을 수 있고, 단독주택과 땅은 지번으로 찾습니다. 공동주택은 동과 호수까지 골라야 그 집의 값이 나옵니다.
- 연도를 확인하고 저장합니다. 결과에는 그 부동산의 연도별 공시가격이 목록으로 나옵니다. 필요한 해의 값을 확인하고 화면을 저장하거나 인쇄해 두면 어느 해 어느 값을 썼는지 근거가 남습니다.
땅은 결과가 제곱미터당 가격으로 나오므로 면적을 따로 알아야 합니다. 면적은 등기부등본이나 토지대장에 있고, 건물의 면적·용도·지은 해가 필요하면 세움터에서 건축물대장을 열람합니다.
공시가격은 왜 시세와 다른가
공시가격은 정부가 조사한 "적정가격"이지 거래된 가격이 아닙니다. 실제 시세보다 낮게 정해지는 경우가 많고, 그 비율(현실화율이라고 부릅니다)은 부동산 종류와 가격대에 따라 다릅니다. 여기에 기준일 문제가 더해집니다. 공시가격은 1월 1일 기준이고 발표는 4~5월이므로, 12월 결산이나 하반기의 상속·증여에서는 거의 1년 전 시점의 값을 보게 됩니다.
그래서 세법은 부동산을 평가할 때 시가를 먼저 찾습니다. 평가기준일 전후 일정 기간 안에 그 부동산이 실제로 거래됐거나, 감정평가를 받았거나, 수용·경매·공매된 가격이 있으면 그것이 시가이고, 이런 시가가 없을 때 비로소 공시가격으로 평가합니다. 이것을 보충적 평가라고 부릅니다. 시가의 뜻과 인정 요건은 세법에서 말하는 시가란 무엇인가에서 다뤘습니다.
공시가격이 시세보다 낮으면 그만큼 평가액과 세금이 낮아지지만, 시가가 있는데 공시가격으로 신고하면 나중에 시가로 다시 평가됩니다. 유불리와 관계없이 법이 정한 순서대로 시가부터 확인하는 것이 맞습니다.
전문가 노트 상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제2항은 재산을 평가기준일 현재의 시가로 평가하고, 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우 제61조부터 제65조까지의 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 제61조 제1항은 토지를 개별공시지가로(제1호), 주택을 개별주택가격·공동주택가격으로(제4호) 평가하도록 정하며, 공시가격이 없는 토지·주택은 관할 세무서장이 인근 유사 부동산의 공시가격을 고려해 평가합니다. 같은 법 시행령 제50조 제6항은 개별공시지가를 "평가기준일 현재 고시되어 있는 것"으로 적용하도록 정합니다.
제61조 제5항은 임대차계약이 체결된 재산에 대해 임대료 등을 기준으로 환산한 가액과 위 공시가격 평가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 정합니다. 세를 놓은 부동산은 공시가격만 보고 끝나지 않습니다.
공시가격이 없는 부동산 — 상가·오피스텔·일반 건물은 기준시가
알리미에는 땅과 주택만 있습니다. 상가, 오피스텔, 공장이나 사무실 같은 일반 건물은 공시가격이 없고, 대신 국세청이 고시하는 기준시가를 씁니다.
- 오피스텔과 상업용 건물(건물을 호별로 나눠 소유하고 땅은 공유하는 형태)은 국세청이 땅과 건물을 합쳐 호별로 기준시가를 고시합니다. 다만 고시 대상은 일정 규모 이상의 건물이라, 작은 상가 건물은 아래 일반 건물 방식으로 갑니다.
- 그 밖의 일반 건물은 건물만 따로, 신축가격·구조·용도·지은 해 등을 넣어 계산하는 건물 기준시가를 쓰고, 땅은 개별공시지가로 따로 평가해 둘을 더합니다.
둘 다 국세청 홈택스에서 봅니다. 홈택스 메뉴 ‘상담·불복·제보’ → ‘기타’ → ‘기준시가 조회’에 ‘오피스텔 및 상업용 건물’과 ‘건물 기준시가(상속, 증여)’ 화면이 있습니다. 건물 기준시가는 건축물대장의 면적·구조·용도·사용승인일을 넣어야 하므로 세움터에서 건축물대장을 먼저 떼어 두면 편합니다.
전문가 노트 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호는 일반 건물을 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려해 국세청장이 매년 1회 이상 산정·고시하는 가액으로, 제3호는 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물을 국세청장이 토지와 건물을 일괄해 산정·고시한 가액으로 평가하도록 정합니다.
정리
- 공시가격은 정부가 매년 1월 1일 기준으로 정해 발표하는 값이고, 실제 시세와는 다른 값이다
- 땅은 개별공시지가(제곱미터당 가격이라 면적을 곱한다), 단독주택은 개별주택가격, 아파트·연립·다세대는 공동주택가격이다
- 부동산공시가격 알리미에서 종류를 고르고 주소로 찾으면 연도별 공시가격이 나온다 — 무료, 로그인 없음
- 세법은 시가(거래가·감정가 등)를 먼저 찾고, 시가가 없을 때 공시가격으로 평가한다. 세를 놓은 부동산은 임대료로 환산한 값과 비교해 큰 쪽이다
- 상가·오피스텔·일반 건물은 공시가격이 없고 국세청 홈택스의 ‘기준시가 조회’에서 기준시가를 본다
더 궁금하실 만한 질문들
Q. 12월 31일 결산인데, 그해 공시가격을 쓰나요, 다음 해 것을 쓰나요?
평가기준일에 이미 공시되어 있는 가장 최근 값을 씁니다. 12월 31일에는 그해 4~5월에 공시된 그해 1월 1일 기준 가격이 최신이므로 그것을 씁니다. 다음 해 가격은 다음 해 4~5월에야 공시되므로 그 전에는 쓸 수 없습니다.
Q. 개별공시지가가 제곱미터당 200만 원이면 우리 땅 값은 얼마인가요?
면적을 곱해야 합니다. 땅이 500제곱미터라면 200만 원 × 500 = 10억 원입니다. 알리미 결과 화면의 숫자를 그대로 땅 전체의 값으로 옮기는 실수가 흔하니, 결과를 볼 때 단위가 "원/㎡"인지 먼저 확인합니다.
Q. 알리미에서 우리 땅이 검색되지 않습니다.
표준지로 뽑힌 땅은 개별공시지가를 따로 정하지 않고 표준지공시지가를 그대로 개별공시지가로 봅니다. 이 경우 ‘표준지 공시지가’ 화면에서 찾습니다. 그 밖에 세금 부과 대상이 아닌 땅이나 공시 이후에 분할·합병된 땅은 아직 값이 없을 수 있는데, 이때는 관할 시·군·구청에 문의합니다.
Q. 공시가격이 실제보다 너무 높거나 낮은 것 같습니다.
공시 전에 소유자 의견을 듣는 열람 기간이 있고, 공시 뒤에도 정해진 기간 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 알리미 첫 화면과 각 시·군·구 공고에 그해 일정이 나옵니다. 다만 세법상 평가는 이의신청 결과와 별개로, 시가가 있으면 시가가 우선입니다.
Q. 우리 회사는 비상장회사인데, 회사 건물은 어떻게 반영하나요?
비상장주식을 평가할 때 회사가 가진 부동산은 장부에 적힌 금액이 아니라 위에서 본 세법상 평가액(시가가 있으면 시가, 없으면 공시가격이나 기준시가)으로 바꿔 넣습니다. 그렇게 조정한 순자산이 비상장주식 평가의 한 축이고, 순손익가치와 합쳐 1주당 얼마가 되는지는 백호 택스 주식평가 계산기에서 계산 과정과 함께 볼 수 있습니다.