등기부등본 열람·발급하는 법 — 인터넷등기소에서 700원 열람과 1,000원 발급의 차이 (법인등기부도 같은 곳)
등기부등본에는 무엇이 적혀 있나
등기부등본의 정식 이름은 등기사항증명서입니다. 땅 한 필지, 건물 한 채마다 하나씩 있고, 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부 — 어떤 부동산인지. 소재지·지번·면적·구조·용도가 있습니다. 건물의 표시는 건축물대장을 보고 옮겨 적은 것입니다.
- 갑구 — 소유권. 누가 언제 어떤 이유(매매·현물출자·상속 등)로 소유자가 됐는지, 그리고 가압류·압류·경매개시결정처럼 소유권을 제한하는 일이 있는지가 여기 적힙니다.
- 을구 — 소유권 밖의 권리. 근저당권·전세권·지상권·임차권 같은 담보와 이용 권리입니다.
건물이 얼마나 크고 언제 지어졌는지의 현황은 등기부가 아니라 건축물대장이 원본입니다. 그쪽은 건축물대장 열람 글에 정리했습니다.
인터넷등기소에서 찾는 순서
등기부등본은 대한민국법원 인터넷등기소에서 뗍니다. 회원가입 없이 되고, 열람 700원·발급 1,000원의 요금이 듭니다. 백호의 회계 실무 조회 사이트 모음에 링크를 두었고, 순서는 이렇습니다.
- 상단 메뉴 ‘열람·발급’에서 ‘부동산’ → ‘열람·발급’으로 들어갑니다. 첫 화면의 검색창에서 ‘부동산’을 고르고 주소를 넣어도 같은 곳으로 갑니다.
- 검색 방법을 고르고 ‘검색’을 누릅니다. 탭은 ‘간편검색’·‘소재지번검색’·‘도로명주소검색’·‘고유번호검색’ 넷이고, ‘주소’ 외에 ‘부동산구분’(전체/집합건물/토지/건물), ‘시/도’, ‘등기기록상태’(현행)를 고릅니다. 아파트·오피스텔·상가 호실은 ‘집합건물’로, 단독 건물은 토지와 건물이 등기부가 따로라 둘 다 찾습니다.
- 목록에서 그 부동산을 고르고 열람 또는 발급을 선택한 뒤 결제합니다. 비회원은 전화번호와 비밀번호를 정해 한 건씩 결제합니다. 비회원은 장바구니에 여러 건을 담을 수 없으니, 여러 건을 한 번에 뗄 일이 잦으면 회원으로 들어가는 편이 편합니다.
열람 700원과 발급 1,000원 — 무엇이 다른가
같은 내용을 두 방식으로 볼 수 있습니다. 열람은 화면에서 보고 출력도 할 수 있지만, 사이트가 화면에 적어 두었듯 ‘열람용 등기사항증명서는 법적 효력이 없습니다’. 회사 안에서 확인하는 용도입니다. 발급은 발급확인번호가 찍힌 정식 증명서라, 어디엔가 낼 서류라면 발급용을 출력해야 합니다. 등기소 창구에서 떼면 열람·발급 모두 1,200원이고, 인터넷이 더 쌉니다.
전문가 노트 부동산등기법 제19조 제1항은 누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다고 정하고, 제3항은 수수료의 금액과 면제의 범위를 대법원규칙에 맡깁니다.
등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조 제1항은 등기사항증명서의 발급수수료를 1통 20장까지 1,200원으로, 제2항은 무인발급기나 인터넷에 의한 발급수수료를 1통 1,000원으로 정합니다. 제3조 제1항은 등기기록의 열람 수수료를 1등기기록당 1,200원으로, 제2항은 인터넷을 통한 열람 수수료를 700원으로 정합니다.
결산과 주식 평가에서 보는 칸
갑구에서는 소유자와 취득 경위를 봅니다. 회사 명의가 맞는지, 취득일과 원인(매매·현물출자)이 장부의 취득 시점·취득가액과 맞는지 대조합니다. 가압류·압류·경매개시결정이 있으면 장부에 없는 분쟁이나 체납이 있다는 신호입니다.
을구에서는 담보를 봅니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니라 담보로 잡을 수 있는 한도라, 보통 대출액보다 크게 설정됩니다. 장부의 차입금과 이 금액이 다른 것은 정상이고, 실제 잔액은 금융기관 잔액증명으로 봅니다. 반대로 회사 부동산에 근저당이 있는데 장부에 그에 해당하는 차입금이 없으면 남의 빚에 담보를 제공한 것이라, 재무제표 주석에 적을 사항입니다.
전세권·임차권 등기는 그 부동산을 남에게 빌려주고 있다는 신호입니다. 세법으로 회사 부동산을 평가할 때, 임대 중인 부동산은 공시가격·기준시가로 평가한 금액과 임대료를 기준으로 계산한 금액 가운데 큰 쪽을 씁니다. 등기부에 을구 기재가 없어도 임대차계약이 있으면 같은 규칙이 적용되므로, 등기부는 임대 여부를 놓치지 않게 하는 확인 장치입니다.
표제부의 면적은 공시가격에 곱하는 수입니다. 땅의 공시가격은 제곱미터당 값으로 나오므로 면적이 있어야 금액이 됩니다. 건물 면적은 건축물대장과 다를 수 있으니 대장을 기준으로 둡니다.
전문가 노트 상속세 및 증여세법 제61조 제5항은 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 같은 조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 정합니다.
법인등기부도 같은 곳에서 뗀다
회사의 등기부(법인등기사항증명서)도 인터넷등기소입니다. 상단 ‘열람·발급’에서 ‘법인’을 고르고 회사 이름이나 등기번호로 찾습니다. 상호·본점 주소·사업 목적·자본금·발행주식의 총수와 1주의 금액·임원·지점이 적혀 있고, 요금은 부동산과 같습니다.
주식 평가에서 이 서류가 필요한 자리는 발행주식총수입니다. 1주당 순자산가치는 회사의 순자산을 평가기준일 현재의 발행주식총수로 나누어 구하므로, 그 숫자가 등기부와 주주명부에서 같은지 봅니다. 증자·감자 뒤 변경등기를 늦게 하면 등기부에 옛 숫자가 남아 있을 수 있으니, 다르면 주주명부와 증자·감자 서류로 평가기준일의 실제 수를 확인합니다.
전문가 노트 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제2항은 1주당 순자산가치를 "당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수"로 정하고, 제5항은 그 발행주식총수를 평가기준일 현재의 발행주식총수에 따르도록 합니다.
정리
- 등기부등본은 표제부(어떤 부동산)·갑구(소유권)·을구(담보와 이용 권리)로 나뉘고, 건물의 현황은 건축물대장이 원본이다
- 인터넷등기소 ‘열람·발급’ → ‘부동산’ → ‘열람·발급’에서 주소로 찾고, 회원가입 없이 전화번호와 비밀번호로 한 건씩 결제한다
- 인터넷 열람은 700원, 발급은 1,000원이고 창구는 1,200원이다 — 열람용은 법적 효력이 없어 어디에 낼 서류면 발급용을 출력한다
- 갑구로 소유자와 취득 경위·가압류를, 을구로 근저당(채권최고액은 대출 잔액이 아니다)과 전세권·임차권을 본다 — 임대 중인 부동산은 세법 평가에서 임대료 기준 금액과 비교한다
- 법인등기부도 같은 곳 ‘법인’에서 떼며, 발행주식총수가 주주명부와 같은지 본다
더 궁금하실 만한 질문들
Q. 열람용을 출력해서 제출해도 되나요?
열람용에는 ‘법적 효력이 없습니다’라는 안내가 붙습니다. 회사 안에서 확인만 할 때는 열람으로 충분하고, 어디엔가 낼 서류라면 발급용을 출력합니다. 차액은 300원입니다.
Q. 근저당권 채권최고액이 장부의 차입금보다 큽니다. 잘못된 건가요?
정상입니다. 채권최고액은 담보로 잡을 수 있는 한도이지 지금 빌린 금액이 아니라, 보통 대출액보다 크게 설정합니다. 실제 잔액은 금융기관 잔액증명서로 확인합니다.
Q. 아파트 한 채인데 토지 등기부도 따로 떼야 하나요?
아닙니다. 아파트·오피스텔·상가 호실 같은 집합건물은 ‘부동산구분’을 ‘집합건물’로 두고 찾으면 땅에 대한 권리(대지권)가 한 등기부에 같이 나옵니다. 토지와 건물 등기부를 따로 떼는 것은 단독 건물일 때입니다.
Q. 우리 회사 주식을 평가하는데 등기부등본이 왜 필요한가요?
회사가 가진 부동산이 실제로 회사 명의인지, 임대 중이라 임대료 기준 평가와 비교해야 하는지, 발행주식총수가 얼마인지를 이 서류로 확인합니다. 그렇게 확인한 부동산 평가액을 순자산에 넣고 발행주식총수로 나눈 것이 1주당 순자산가치이고, 순손익가치와 합쳐 1주당 얼마가 되는지는 백호 택스 주식평가 계산기에서 계산 과정과 함께 볼 수 있습니다.